Você comprou um imóvel na planta e quer devolver? Ou a entrega do seu imóvel está atrasada pela construtora?
Neste informativo você vai conhecer quais são os direitos dos clientes que adquiriram imóveis na planta e enfrentam esses tipos de problema com as construtoras/incorporadora.
Vamos lá…
No caso da rescisão do contrato (distrato), normalmente o comprador entrou em contato com a construtora/incorporadora para expor sua situação e solicitar o distrato e a vendedora simplesmente se nega a devolver ou restitui apenas um percentual incompatível com a realidade.
Saiba que isto é ILEGAL, pois configura nítida tentativa de confisco de valores, sendo proibido pelo Código de Defesa do Consumidor.
Quem adquire um imóvel não pretende desistir do negócio, porém, às vezes isso pode acontecer e por motivos diversos.
Os mais comuns são:
– o aumento expressivo das parcelas;
– perda de emprego;
– perda do interesse na continuidade da aquisição;
Esses são apenas alguns exemplos, mas é bom esclarecer que a Justiça no Brasil não exige um motivo para que o comprador solicite o distrato ou rescisão do contrato pela via judicial.
Quando o ato de rescindir um contrato é do comprador, a incorporadora tem o direito assegurado pelo Judiciário em reter entre 10% e 15% dos valores pagos. Essa é a regra que há anos tem prevalecido no Estado de São Paulo, acompanhada por outros Estados.
Em São Paulo, o Tribunal de Justiça entende que o comprador, mesmo inadimplente, tem o direito de pedir a rescisão do contrato e reaver os valores pagos, sendo entendido pelos Juízes que o valor a ser restituído deve corresponder a 90% das quantias pagas, com correção monetária desde cada um dos pagamentos (ou seja, a correção monetária é retroativa), através de índice próprio do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação do réu para responder a ação até a data do efetivo pagamento.
Já quando a obra está atrasada por culpa exclusiva da construtora, a restituição ao comprador deve ser integral: 100% de tudo o que foi pago, igualmente corrigido desde cada desembolso das parcelas e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação do réu para responder a ação até a data do efetivo pagamento.
E em ambos os casos, isto é, seja a rescisão do contrato por ato do comprador ou por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição é à vista, não se sujeitando a parcelamento, ainda que isso possa estar especificado no Contrato.
Esse tipo de ação em REGRA não tem audiência.
O processo é totalmente digital e normalmente leva-se entre 06 a 12 meses para o julgamento. Nesse tempo, não será preciso continuar pagando as parcelas do contrato, uma vez que ao distribuir a ação pode ser feito ao juiz um pedido para que ele determine a interrupção dos pagamentos.
Veja algumas das perguntas mais frequentes nestas situações:
Em caso de atraso na entrega obra, quais são meus direitos? A Construtora e incorporadora atrasou?
São duas as situações:
1): Se você não quiser mais esperar pelo imóvel:
Neste caso, a quebra do contrato se dá por culpa da vendedora, por isso, é direito incontestável do comprador receber tudo o que pagou, incluindo todas as taxas, devidamente corrigidas e acrescidas de juros, além de indenizações por eventuais prejuízos.
É importante deixar claro que, nesses casos, a opção entre fazer o distrato do imóvel ou permanecer contratado e exigir indenização pelo descumprimento contratual é exclusiva do comprador.
2) Se você quiser esperar o imóvel ficar pronto mesmo com atraso:
Provavelmente o juiz condenará a construtora em lucros cessantes (O que você deixou de ganhar com a compra do imóvel), que hoje está variando em 0,5 a 0,8% sobre o total do contrato. Danos materiais e morais, caso comprovado em juízo. Venha saber mais com a nossa equipe de atendimento e não deixe de brigar pelos seus direitos.
O que é a taxa Sati ?
É uma taxa cobrada no ato da assinatura do contrato com a construtora na compra de um imóvel ainda na planta. A construtora acaba impondo ao comprador o pagamento da taxa Sati – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, pela qual é cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor total do bem. Essa Assessoria, é contrata pela Construtora para cuidar da documentação do comprador e de todo o processo para efetivação do financiamento bancário, bem como os corretores de plantão nos “stands” de vendas.
O comprador de imóvel pode desistir da compra do imóvel e reaver valores que já foram pagos, mesmo tendo assinado contrato constando cláusula contratual que diz devolver quantia somente abaixo de 90% dos valores pagos (por ex.), sem correção e parcelado?
Sim. O distrato da compra e venda do imóvel, é um direito do comprador, e pode ser exercido a qualquer momento, com a devida restituição da maior parte do que foi pago (em regra 90%)
Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, existindo cláusula abusiva (como por ex. devolução de apenas 40% do que foi pago), ela será declarada nula/sem validade. Nos tempos atuais, não existe mais o chamado “assinou não pode anular mais a cláusula”. Tanto é verdade que, na maioria dos contratos de compra de imóvel consta que, em caso de distrato a construtora devolverá apenas cerca de 40% do que se pagou e, mesmo assim, o Judiciário tem decretado a nulidade de tal cláusula contratual, por colocar o comprador/consumidor em desvantagem exagerada.
Tenho o direito de desistir da compra de um imóvel na planta e fazer o distrato?
Sim. Mesmo que os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta tragam em suas cláusulas a impossibilidade do comprador desistir do negócio, a lei dá o direito de arrependimento e de rescisão do contrato imobiliário.
Quando não consigo mais pagar as parcelas, o que fazer?
A melhor solução sempre é o diálogo entre as partes. Procure a empresa e tente uma composição amigável para resolver a questão. Caso não haja acordo ou a proposta da empresa seja muito menor do que a Justiça tem decidido, então uma ação judicial será necessária.
Quando desisto da compra e decido pelo distrato, preciso continuar pagando as parcelas?
Não, quando você desiste do negócio e entra com uma ação de distrato, pode parar de pagar as parcelas para a incorporadora, pois é feito um pedido liminar para que o juiz determine a suspensão das cobranças e evite a negativação do nome.
Estou inadimplente, devendo parcelas para a construtora/incorporadora. Mesmo assim posso pedir o distrato da compra do imóvel e ter a devolução de 90% a 100% dos valores pagos?
Sim. E caso o seu nome já esteja negativado, é feito um pedido de antecipação para a imediata exclusão perante órgãos de proteção ao crédito, através de pedido de tutela antecipada.
Os valores pagos até então, são devolvidos de que forma?
Devido à nossa argumentação lógico-jurídico, as decisões judiciais que tratam de distrato de compra de imóvel, tem determinado, em sua maioria absoluta, a devolução de 90% dos valores já pagos.
Obs.: A orientação acima vale mesmo que o comprador tenha assinado um contrato com a construtora onde constem cláusulas dispondo de forma diversa (por ex. devolução de um percentual inferior a 90%; devolução de forma parcelada ou sem correção.)
Os valores pagos são devolvidos de forma corrigida e com juros? O juiz condena a devolver a vista?
Sim. Nas ações de distrato de compra de imóvel, os valores são devolvidos à vista, corrigidos monetariamente desde a data do efetivo desembolso de cada parcela, com mais 1% de juros a partir da citação da construtora na ação judicial.
A ação judicial de distrato/rescisão contratual de compra e venda, será movida contra a construtora ou contra a imobiliária que vendeu o imóvel?
A ação judicial de distrato de compra e venda será movida contra a construtora. Já a ação para reaver valores pagos de corretagem e sati “assessoria”, é movida contra a imobiliária, que foi quem vendeu o imóvel e cobrou indevidamente a corretagem.
Ao entrar com ação eu terei problemas com futuras compras com a mesma construtora ou com outra?
Não. Em hipótese alguma haverá interferência em contratos futuros.
O corretor de imóveis será prejudicado com a ação?
Não. O corretor de imóveis receberá a comissão de corretagem e o mesmo não é mencionado na ação e muito menos será citado para prestar esclarecimentos.
Fiz um distrato com a construtora, e recebi de restituição um percentual de 30%, 40% ou 50%. Mesmo assim é possível pleitear uma devolução maior, como por exemplo 90% dos valores pagos e corrigidos monetariamente?
Sim. O Judiciário tem entendido que se a devolução no distrato/rescisão de compra e venda for em valores muito baixos, é possível pleitear o aumento deles em ação judicial própria. Mesmo que você já tenha assinado contrato de distrato.
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